Aktualne ceny mieszkań w Ełku. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca sierpnia 2026

Barometr cen, wrzesień 2026. W ostatnich 12 miesiącach za metr kwadratowy mieszkania w Ełku płacono przeciętnie 7 685 zł. To wzrost o +7,7%, czyli o +548 zł na metrze wobec średniej z 2025 r. Analiza bazuje na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych zgromadzonych w Rejestrze Cen Nieruchomości, dlatego pokazuje faktyczne kwoty zapisane w wykazie transakcji, a nie ceny ofertowe z ogłoszeń.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Ełku: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Ełk na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Ełku: najważniejsze liczby

• 7 685 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +7,7% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+548 zł na metrze)
• 5 949-8 736 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 370 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 49 m²
• +52% - o tyle podrożał metr od 2021 r. (średnio +8,7% rocznie)
• rejon Osiedle Baranki - najdroższa część miasta: 8 782 zł/m²

Mediana na poziomie 7 685 zł/m² oznacza środkową wartość cen transakcyjnych: tyle lub mniej kosztowała połowa zarejestrowanych mieszkań, a druga połowa była droższa. Typowa kwota zakupu wyniosła 370 000 zł przy metrażu 49 m², co dobrze pokazuje skalę lokalnego rynku mieszkań.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

Nowe mieszkania od deweloperów były o 22.4% droższe od lokali z rynku wtórnego - za metr płacono odpowiednio 8 637 i 7 059 zł. Premia rynku pierwotnego zwykle wiąże się z nowym standardem budynku, układem lokalu oraz oczekiwaniem kupujących, że część nakładów remontowych zostanie ograniczona na początku użytkowania.

Różnica nie oznacza jednak, że każdy lokal deweloperski będzie automatycznie droższy od każdego używanego mieszkania. Na ceny transakcyjne wpływają jednocześnie metraż, lokalizacja oraz standard konkretnej nieruchomości.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

Najwyższą cenę za metr osiągały kawalerki i inne lokale o powierzchni 25-35 m² - 9 015 zł/m². W przypadku dużych mieszkań o metrażu 70-90 m² mediana wyniosła 6 245 zł/m².

To typowa struktura cenowa rynku: mniejsze lokale mają niższą cenę całkowitą, dzięki czemu są dostępne dla szerszej grupy kupujących, a stałe elementy mieszkania rozkładają się na mniejszą liczbę metrów. Dlatego koszt metra może być wyższy mimo niższej wartości całej transakcji.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Osiedle Baranki z medianą 8 782 zł/m². Niewiele niższą wartość odnotowano na rejonie Osiedle Tuwima, gdzie metr kosztował 8 672 zł. Najniższą medianę miał rejon Osiedle Północ II - 6 102 zł/m². Różnica między tymi dwoma rejonami sięga 44%.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Zróżnicowanie cen między rejonami pokazuje, że przy porównywaniu mieszkań warto patrzeć nie tylko na średni poziom dla całego Ełku, lecz także na lokalne cechy podaży i strukturę sprzedawanych lokali.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Kupując typowe mieszkanie za 370 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe: podatek PCC 2% - około 7 400 zł (nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie), maksymalną taksę notarialną - do około 2 768 zł z VAT (stawki są negocjowalne) oraz opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej (300 zł). Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. wskazuje na wyraźną zmianę poziomu rynku w ostatnich latach. Od 2021 r. metr kwadratowy w Ełku podrożał z 5 064 zł do 7 685 zł, czyli łącznie o +52% - średnio o +8,7% rocznie.

Obeczne tempo, wynoszące +7,7% wobec średniej z 2025 r., pozostaje zbliżone do średniego wzrostu od 2021 r. Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny, zależy więc od przyjętego horyzontu: w krótszym okresie jest to +548 zł na metrze, a od 2021 r. poziom mediany zmienił się z 5 064 zł do 7 685 zł/m².

Ełk na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

Mediana dla miast województwa warmińsko-mazurskiego objętych naszym monitoringiem to 8 487 zł/m² - w Ełku jest więc o 802 zł taniej na metrze.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 43 km dalej Augustowie metr był o 1 312 zł droższy. Z kolei w Giżycku mediana była niższa niż w Ełku, co potwierdza, że lokalne ceny transakcyjne mogą istotnie różnić się także między miastami położonymi w tym samym makroregionie.

Komentarz analityczny

Lokalny barometr pokazuje wzrost mediany o +7,7% wobec średniej z 2025 r. i poziom 7 685 zł/m². W dłuższej perspektywie od 2021 r. cena metra wzrosła z 5 064 zł do 7 685 zł, czyli o +52%. Bieżąca dynamika jest zatem niższa niż średnie tempo +8,7% rocznie od 2021 r., choć nadal oznacza wzrost cen transakcyjnych.

Na sytuację popytową oddziałuje również koszt finansowania. Stopa referencyjna NBP wynosiła 3,75%, po obniżce o 25 pb do tego poziomu (NBP / opracowania rynkowe z 2026 r.). Niższy poziom stóp może poprawiać dostępność kredytu dla części kupujących, a tym samym wzmacniać popyt także na rynkach mniejszych miast.

Po stronie podaży w I kw. 2026 deweloperzy ukończyli 26,1 tys. mieszkań, o 5,9% mniej niż rok wcześniej, a rozpoczęli budowę 49,4 tys. mieszkań, o 11,4% mniej r/r. Łącznie w Polsce oddano 45,2 tys. mieszkań, co oznaczało spadek o 1,4% r/r (GUS, Residential construction in the period of January-March 2026). Ograniczenie aktywności budowlanej może zmniejszać presję podażową, lecz jego lokalny wpływ zależy od skali inwestycji realizowanych bezpośrednio w Ełku.

Czy ceny wzrosną, czy spadną i co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli dostępność kredytów będzie się poprawiać, a podaż nowych lokali pozostanie ograniczona, utrzymanie presji wzrostowej będzie bardziej prawdopodobne. Jeśli natomiast liczba ofert i nowych inwestycji wzrośnie szybciej niż popyt, dynamika cen może osłabnąć.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Ełku?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy to 7 685 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 5 949 a 8 736 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Ełku rosną, czy spadają?

Ceny rosną: mediana jest o +7,7%, czyli o +548 zł/m², wyższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najdroższy był rejon Osiedle Baranki z medianą 8 782 zł/m², a najniższą medianę miał rejon Osiedle Północ II - 6 102 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Ełku?

Kawalerki o powierzchni 25-35 m² osiągały medianę 9 015 zł/m², a małe mieszkania 35-45 m² - 7 930 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Na rynku pierwotnym mediana wyniosła 8 637 zł/m², wobec 7 059 zł/m² na rynku wtórnym, czyli o 22.4% mniej.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 192 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-07-13; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: październik 2026.