Aktualne ceny mieszkań w Ełku. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości w Ełku w sierpniu 2026

Barometr cen, sierpień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Ełku płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 7 500 zł. To wzrost o +5,2%, czyli o +373 zł/m², wobec średniej z 2025 r. Analiza opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych, a nie na cenach ofertowych z ogłoszeń. Pokazuje zatem realne kwoty zapisane w rejestrze, a nie oczekiwania sprzedających.

Dla kupujących najważniejsza jest różnica między ceną ogłoszeniową a ceną finalną. Wykaz transakcji RCN pozwala sprawdzić, o ile wzrosły ceny faktycznie płacone za mieszkania oraz jak rynek różnicuje lokale według metrażu i rejonu miasta.

Spis treści:

• Najważniejsze liczby
• Rynek pierwotny i wtórny
• Cena metra a wielkość mieszkania
• Mapa cen: rejony miasta
• Ile naprawdę kosztuje zakup
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Miasto na tle regionu
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Najważniejsze liczby

• 7 500 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +5,2% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+373 zł na metrze)
• 5 784-8 696 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 360 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 51 m²
• +48% - o tyle podrożał metr od 2021 r. (średnio +8,2% rocznie)
• rejon Osiedle Tuwima - najdroższa część miasta: 8 646 zł/m²

Mediana 7 500 zł/m² oznacza środkową wartość w zestawieniu cen transakcyjnych. Połowa zarejestrowanych zakupów mieściła się poniżej tej kwoty, a połowa powyżej. Rozpiętość od 5 784 zł/m² do 8 696 zł/m² pokazuje natomiast, że lokalizacja, metraż i cechy konkretnego lokalu nadal mają istotny wpływ na końcową cenę.

Rynek pierwotny i wtórny

Rynek mieszkań w Ełku opiera się przede wszystkim na obrocie wtórnym. Mediana dla tego segmentu wyniosła 7 502 zł/m², praktycznie tyle samo co wynik dla całego rynku.

Transakcje deweloperskie pojawiały się w rejestrze zbyt rzadko, aby porównanie rynku pierwotnego i wtórnego było miarodajne. W praktyce oznacza to, że bieżący barometr cen mieszkań opisuje przede wszystkim wartość lokali już istniejących, a nie pełną ofertę nowych inwestycji.

Cena metra a wielkość mieszkania

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

Najwyższą cenę za metr osiągały najmniejsze mieszkania. W segmencie 25-35 m² mediana wyniosła 8 696 zł/m², podczas gdy dla lokali 70-90 m² było to 5 593 zł/m². Taka relacja jest typowa dla rynku mieszkaniowego: małe lokale mają niższą całkowitą cenę zakupu, a koszt części stałych, takich jak kuchnia, łazienka czy lokalizacja, rozkłada się na mniejszą powierzchnię.

W grupie 55-70 m² mediana spadła do 6 777 zł/m². Dla osób poszukujących większego mieszkania oznacza to niższy koszt jednostkowy, choć całkowity budżet potrzebny do zakupu pozostaje zwykle wyższy.

Mapa cen: rejony miasta

Najwyższą medianę odnotowano w rejonie Osiedle Tuwima, gdzie wyniosła ona 8 646 zł/m². Kolejny wynik osiągnął rejon Osiedle Jeziorna z kwotą 7 919 zł/m², a w rejonie Centrum mediana wyniosła 7 430 zł/m².

Najniższa wartość w zestawieniu dotyczy rejonu Osiedle Konieczki - 5 329 zł/m². Między rejonem Osiedle Tuwima a rejonem Osiedle Konieczki różnica wynosi 16%. Zróżnicowanie cen między rejonami jest skutkiem odmiennej struktury dostępnych mieszkań, ich wieku, standardu i położenia, a nie wyłącznie samej nazwy lokalizacji.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Ile naprawdę kosztuje zakup

Kupując typowe mieszkanie za 360 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe. Podatek PCC w wysokości 2% to około 7 200 zł. Nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie.

Maksymalna taksa notarialna wynosi do około 2 718 zł z VAT, przy czym stawki są negocjowalne. Do tego dochodzą opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej w wysokości 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. pokazuje przede wszystkim silny wzrost po 2021 r. Wtedy mediana wynosiła 5 064 zł/m², a obecnie sięga 7 500 zł/m². Oznacza to wzrost o +48%, czyli średnio o +8,2% rocznie.

Bieżąca zmiana o +5,2% wobec 2025 r. jest niższa od średniego tempa z okresu od 2021 r. Wykres wskazuje więc na dalszy wzrost cen transakcyjnych, ale o mniej dynamicznym charakterze niż w poprzednich latach.

Miasto na tle regionu

Mediana dla miast województwa warmińsko-mazurskiego objętych monitoringiem wynosi 8 749 zł/m². W Ełku metr mieszkania jest zatem tańszy o 1 249 zł.

W Augustowie, położonym 43 km od Ełku, mediana była wyższa o 1 404 zł/m². Z kolei w Giżycku, oddalonym o 45 km, była niższa o -21,5%. Porównanie pokazuje, że lokalne ceny transakcyjne pozostają wyraźnie zróżnicowane nawet między miastami o relatywnie niewielkiej odległości.

Komentarz analityczny

Lokalny rynek pozostaje w fazie wzrostu, lecz jego bieżąca dynamika jest słabsza od własnej historii z okresu po 2021 r. Mediana 7 500 zł/m² jest o +5,2% wyższa niż średnia z 2025 r., podczas gdy od 2021 r. ceny wzrosły o +48%, średnio o +8,2% rocznie. Odpowiedź na pytanie, czy ceny wzrosną, czy spadną, nie wynika więc wyłącznie z obecnego odczytu - potrzebne są kolejne aktualizacje rejestru.

Na tle największych miast Ełk pozostaje rynkiem o znacznie niższym poziomie cen. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach przekroczyła 16 tys. zł/m², a na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m². Roczna dynamika wyniosła odpowiednio 7% i 3% (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026). W Ełku ceny transakcyjne rosły szybciej niż wskazany wynik dla rynku wtórnego w największych miastach, ale porównanie dotyczy odmiennych segmentów i miar cenowych.

Znaczenie dla lokalnego rynku może mieć także podaż mieszkań. W I kwartale 2026 r. rozpoczęto budowę blisko 31 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, a w siedmiu największych rynkach do sprzedaży trafiło 10,3 tys. nowych mieszkań. W II kwartale było to niespełna 9,9 tys., czyli o 28% mniej rok do roku (Cushman & Wakefield / analiza rynku mieszkaniowego, I kw. 2026; JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026).

Mniejsza podaż nowych mieszkań w dużych ośrodkach może wzmacniać zainteresowanie rynkiem wtórnym także w mniejszych miastach, jeśli kupujący dysponują finansowaniem i poszukują niższego progu wejścia. Jednocześnie wyższe ceny małych lokali w Ełku wskazują, że popyt koncentruje się na mieszkaniach o niższej cenie całkowitej.

Co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli popyt na lokale używane pozostanie stabilny, a dostępność nowych mieszkań nie wzrośnie, ceny transakcyjne mogą utrzymywać tendencję wzrostową. Jeśli natomiast oferta stanie się szersza lub popyt osłabnie, tempo wzrostu może dalej się obniżać.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Ełku?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wyniosła 7 500 zł/m². Połowa cen transakcyjnych mieściła się między 5 784 zł/m² a 8 696 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Ełku rosną, czy spadają?

Ceny rosną: mediana jest o +5,2%, czyli o +373 zł/m², wyższa od średniej z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę ma rejon Osiedle Tuwima - 8 646 zł/m². Najniższą wartość w zestawieniu odnotowano w rejonie Osiedle Konieczki - 5 329 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Ełku?

W segmencie 25-35 m² mediana wyniosła 8 696 zł/m², a dla mieszkań 35-45 m² było to 7 933 zł/m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 57 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-06-18; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.