Ceny mieszkań w Ełku: 7 462 zł/m² (listopad 2026). Rejony, metraże, rynek pierwotny i wtórny

Barometr cen, listopad 2026: mediana ceny mieszkań w Ełku z ostatnich 12 miesięcy wyniosła 7 462 zł/m². To o 340 zł/m², czyli 4,8%, więcej niż poziom odniesienia z 2025 r. Ceny transakcyjne pokazują zarazem zróżnicowanie rynku: znaczenie dla budżetu kupującego mają zarówno lokalizacja, jak i powierzchnia oraz wybór między mieszkaniem nowym a używanym.

Redakcja elckie.pl dokłada szczególnych starań, by informacje na tej stronie były rzetelne i aktualne. Jeśli mimo to zauważysz błąd, zgłoś go redakcji.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Ełku: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Ełk na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Ełku: najważniejsze liczby

• 7 462 zł/m² - mediana ceny mieszkań.
• 340 zł/m² i 4,8% - wzrost wobec poziomu odniesienia z 2025 r.
• 5 820-8 644 zł/m² - przedział obejmujący połowę cen za metr.
• 356 500 zł - mediana ceny całego mieszkania.
• 48 m² - mediana powierzchni.
• 47% - wzrost ceny metra od 2021 r., średnio o 8,1% rocznie.
• 9 048 zł/m² - mediana w najdroższym rejonie Osiedle Baranki.

Cena metra pomaga porównywać lokale, ale o dostępności zakupu decyduje całkowity wydatek. Dlatego medianę stawki jednostkowej warto czytać razem z ceną mieszkania i jego powierzchnią.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

8 962 zł/m² na rynku pierwotnym wobec 7 059 zł/m² na wtórnym oznacza premię deweloperską wynoszącą 27,0%. Różnica między segmentami może odzwierciedlać nie tylko wiek budynków, ale też lokalizację inwestycji i strukturę sprzedawanych mieszkań. Nie jest więc samą wyceną „nowości”.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

7 900 zł/m² to najwyższa mediana w zestawieniu metraży - dotyczy lokali o powierzchni 35-45 m². Kawalerki z przedziału 25-35 m² osiągały 7 766 zł/m², a mieszkania 70-90 m² - 6 388 zł/m².

Mniejsze lokale mogą utrzymywać wyższą cenę metra dzięki niższemu całkowitemu budżetowi zakupu. Większa powierzchnia działa odwrotnie: nawet niższa stawka jednostkowa nie musi oznaczać łatwiejszego finansowania.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

9 048 zł/m² w rejonie Osiedle Baranki i 5 899 zł/m² w rejonie Osiedle Północ I wyznaczają krańce zestawienia. Pierwsza z tych wartości jest o 53% wyższa od drugiej. Wśród droższych lokalizacji znajduje się również rejon Osiedle Tuwima.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Przy zakupie mieszkania za 356 500 zł na rynku wtórnym trzeba uwzględnić nie tylko cenę lokalu. Podatek PCC według stawki 2% wynosi około 7 130 zł; zwolnienie obejmuje osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie.

Maksymalna taksa notarialna to do około 2 701 zł z VAT, przy czym stawki są negocjowalne. Opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej wynoszą 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT.

Więcej lokalnych informacji z Ełku jest na elckie.pl. Sprawdź też, co dzieje się w najbliższych dniach – wydarzenia i imprezy zbieramy na elckie.pl/wydarzenie.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen pokazuje, o ile wzrosły ceny w dłuższym okresie: od 5 064 zł/m² w 2021 r. do 7 462 zł/m² obecnie. Łączny wzrost wyniósł 47%, a średnioroczne tempo - 8,1%. Poniższy wykres pozwala umieścić bieżący poziom na tle wcześniejszych lat.

Ełk na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

8 614 zł/m² wynosi mediana dla miast województwa warmińsko-mazurskiego objętych monitoringiem. W Ełku metr kosztował o 1 152 zł mniej.

Powiat ełcki wg GUS: mediana ceny m² lokali mieszkalnych sprzedanych w IV kw. 2024 wyniosła 7 413 zł/m²; rok wcześniej było to 6 760 zł/m², co oznacza wzrost o 9,7%. W samym mieście średnia z aktów za cały 2024 r. wyniosła 6 744 zł/m², czyli o 669 zł mniej niż mediana powiatu.

Porównanie z pobliskimi miastami pokazuje, że Ełk nie jest ani najtańszym, ani najdroższym rynkiem w tym zestawieniu.

W oddalonym o 43 km Augustowie mediana była o 412 zł/m², czyli 5,5%, wyższa niż w Ełku.

Komentarz analityczny

4,8%, czyli 340 zł/m², to wzrost słabszy niż średnioroczne 8,1% od 2021 r. Lokalny rynek pozostaje zatem powyżej poziomu odniesienia z 2025 r., ale bieżąca dynamika nie wskazuje na przyspieszenie względem wieloletniego tempa.

6,3% wyniósł roczny wzrost cen mieszkań w Polsce w II kwartale 2026 r. (źródło: GUS, Wskaźniki cen lokali mieszkalnych w II kwartale 2026 r.). Kierunek zmian jest więc zgodny z obserwacją lokalną, choć krajowy wskaźnik dotyczy innego okresu porównawczego.

5,98% wynosiło we wrześniu 2026 r. średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych wobec 5,99% w sierpniu (źródło: NBP, dane o kredytach mieszkaniowych za wrzesień 2026 r.). Koszt finansowania wpływa na zdolność zakupową: jeśli kredyt stanie się łatwiej dostępny, może wspierać popyt również w Ełku, zwłaszcza na lokale o niższej cenie całkowitej.

Co dalej z cenami? Twarda prognoza nie jest tu celem. Jeśli popyt wzrośnie szybciej niż dostępna oferta, presja na ceny może się utrzymać; jeśli oferta będzie rosła szybciej, kupujący mogą zyskać większe pole do negocjacji.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Ełku?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wynosi 7 462 zł/m². Połowa cen mieściła się w przedziale 5 820-8 644 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Ełku rosną, czy spadają?

Mediana jest o 340 zł/m², czyli 4,8%, wyższa niż poziom odniesienia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę ma rejon Osiedle Baranki: 9 048 zł/m². Najniższą - rejon Osiedle Północ I: 5 899 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Ełku?

Mediana dla mieszkań 25-35 m² wynosi 7 766 zł/m², a dla lokali 35-45 m² - 7 900 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak: mediany wynoszą odpowiednio 8 962 zł/m² i 7 059 zł/m². Premia rynku pierwotnego to 27,0%.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 198 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy - akty notarialne z datami od 3 listopada 2025 do 17 września 2026 (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Jeśli nie zaznaczono inaczej, wszystkie wartości - mediana dla miasta, zestawienia osiedli i rejonów, metraży i ulic oraz historia cen - obejmują łącznie rynek pierwotny (18 transakcji) i wtórny (177); rozdzielenie rynków pokazuje wyłącznie tabela w sekcji o mieszkaniach od dewelopera i z rynku wtórnego. Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-09-17; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Dane GUS dla powiatu obejmują także gminy wiejskie i są publikowane kwartalnie, z opóźnieniem. Najnowszy dostępny kwartał to IV kw. 2024; stanowią więc tło dla danych miejskich, a nie ich nowszą wersję.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: grudzień 2026.